Si vous songez à investir, peut-être en avez-vous déjà entendu parler : la location meublée non professionnelle, connue sous l’acronyme LMNP, peut permettre à tout particulier propriétaire de se dégager chaque mois un complément de revenus et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Zoom sur son fonctionnement, ainsi que sur les plafonds qui permettent de conserver le statut de loueur en LMNP et d’effectuer par conséquent un investissement serein. 

Rappel : qu’est-ce qu’un LMNP ?

Pour définir si oui ou non, vous rentrez dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel, il faut s’attarder sur le type de bien que vous proposez à la location. Effectivement, est considéré comme LMNP tout particulier qui loue un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation dite “normale” par son locataire – celui-ci ne doit avoir à apporter que ses effets personnels –, et ce sans assurer de prestations hôtelières telles que le ménage ou la préparation de repas. 

C’est d’ailleurs ce dernier critère qui différencie le statut du LMNP du statut du loueur en meublé professionnel (LMP) : dans le cas du second, l’activité est exercée à titre professionnel, et peut par conséquent inclure la mise à disposition de services hôteliers en plus de la location.

Statut de LMNP : quel plafond de revenus respecter ?

Par ailleurs, il est important de noter qu’un critère financier permet de distinguer l’activité non professionnelle des LMNP de celle professionnelle des LMP :

Pour la location courte durée

• le fait que l’activité de location ne permet pas au foyer fiscal de dégager plus de 23.000 € par an ;

Pour la location longue durée

• le fait que l’activité de location ne permet pas au foyer fiscal de dégager plus de 23.000 € par an ;

ET

• le fait que les recettes annuelles dégagées n’excèdent pas 50 % des revenus totaux du foyer – incluant les revenus nets de chaque catégorie, exceptés ceux exonérés d’impôts. 

Les conditions pour que mon bien puisse être loué en LMNP

On vous l’expliquait ci-dessus : pour faire partie des loueurs en location meublée non professionnelle, encore faut-il proposer à la location un bien équipé du nécessaire à une occupation normale. Mais quel genre de meubles ou d’équipements cela inclut-il ? Pour vous donner une idée, on peut lister quelques-uns des meubles qui semblent indispensables : 

• un lit assorti d’un matelas ;
• une couverture et un oreiller ;
• un réfrigérateur ;
• des plaques de cuisson et un four/micro-onde ;
• l’ensemble du matériel nécessaire pour faire le ménage ;
• une table et des chaises/tabourets ;
• de la vaisselle et de quoi cuisiner.

Si votre logement ne comporte pas cet ensemble d’équipements, il vous sera impossible de le louer en tant que LMNP, et vous devrez envisager d’opter pour un autre statut.

Avantages fiscaux : ce que dit la loi LMNP

Une loi régit ce statut de loueur en meublé non professionnel : il s’agit de la loi LMNP, qui établit les critères permettant de louer en tant que LMNP, mais précise également les avantages fiscaux dont il est possible de profiter à ce titre.

En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel comporte plusieurs avantages. Là où le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt uniquement dans le cas où l’on investit dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, le statut de LMNP s’applique à tous les types de logements, qu’ils soient neufs ou anciens. 

En plus de cela, si l’on déclare forcément des revenus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), on peut choisir, en tant que loueur en meublé non professionnel, d’être assujetti à deux régimes différents. Ils sont les suivants :

• le régime appelé micro-BIC, qui s’applique dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 €, et qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % des recettes enregistrée au titre de la location de son bien :
• et le régime réel simplifié d’imposition (RSI), applicable au-delà ou sur demande auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent, et qui permet de déduire à la fois les charges et les amortissements de ses recettes locatives.

Dans la plupart des cas, faire la demande d’assujettissement au régime réel se révèle plus avantageux financièrement, puisque cela permet de déduire des frais comme les intérêts d’emprunt, les taxes ou les frais de syndic.

Passer au régime réel en LMNP, mode d’emploi

Si vous estimez que le régime réel est plus intéressant pour vous, ayez en tête que vous avez jusqu’au 1er février de l’année en cours pour demander une levée d’option au SIE dont vous dépendez en tant que LMNP.

Si vous déclarez vos revenus en tant que LMNP pour la première fois, c’est simple : il vous suffit de choisir directement le régime réel simplifié dans votre déclaration P0i (voir plus bas).

LMNP vs dispositif Censi-Bouvard, le match

Vous hésitez entre un investissement pour bénéficier du statut LMNP, et un investissement pour profiter du dispositif appelé LMNP Censi-Bouvard ? Sachez que là où l’amortissement en tant que loueur meublé non professionnel permet de déduire les nombreux frais cités ci-dessus, l’amortissement Censi-Bouvard offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix du logement, dès lors que l’on respecte un plafond d’investissement de 300.000 €. 

Néanmoins pour bénéficier de cette réduction d’impôt, encore faut-il respecter les conditions d’investissement en Censi-Bouvard, autrement dit investir dans un logement neuf et meublé au sein d’une résidence étudiante, d’une résidence senior, d’une résidence touristique ou d’un EHPAD, et louer ce logement avec un bail commercial de 9 ans. 

Faut-il forcmént créer une société pour être LMNP ?

Si vous hésitez à vous lancer dans un investissement locatif, n’ayez crainte : devenir LMNP est en réalité très simple ! Pour devenir loueur en meublé non professionnel en effet, pas besoin de créer de société : il vous suffit de vous déclarer comme tel via le formulaire P0i (correspondant au cerfa n°11921*06). En le faisant bien dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP, vous obtiendrez un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre société, et serez ainsi bien en règle. 

Besoin d’un conseil en matière de fiscalité ou pour la gestion de votre LMNP ? N’hésitez pas à contacter l’un de nos experts Wity !