La location meublée non professionnelle peut permettre à tout particulier propriétaire d’optimiser sa fiscalité et de se constituer un complément de revenus. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ses avantages, ses inconvénients et les différents régimes fiscaux auquel les LMNP sont soumis.

Qu’est-ce qu’un LMNP ?

Comme précisé sur impot.gouv.fr, un loueur en meublé non professionnel est une personne qui propose à la location un logement doté du mobilier indispensable à une occupation par un locataire, sans assurer de services hôteliers comme le nettoyage du logement ou le service du petit-déjeuner.

Le statut de LMNP se distingue du statut de loueur meublé professionnel (LMP) par le fait que l’activité de loueur est exercée à titre non professionnel pour le premier, et à titre professionnel pour le second.

Ainsi, un LMNP est reconnu comme tel dès lorsqu’au moins une des conditions suivantes est remplie :

• l’activité permet de dégager des recettes annuelles qui ne dépassent pas 23 000 € pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
• l’activité permet de dégager des recettes annuelles dont la somme est inférieure aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux générés par l’activité de location meublée, revenus des gérants et associés, bénéfices non commerciaux (BNC) et bénéfices agricoles.

Pour la première condition, les recettes prises en compte correspondent à la somme des loyers annuels charges comprises. Pour la seconde, il faut calculer la somme des revenus professionnels du foyer fiscal en additionnant les revenus nets issus de chaque catégorie.

Lorsqu’aucune de ces conditions n’est remplie, il convient de s’enregistrer en tant que LMP.

Comment devenir LMNP ?

Pour devenir LMNP, pas besoin de créer de société : il vous suffit de vous enregistrer via le formulaire P0i en tant que loueur en meublé non professionnel. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité.

Attention : pour être en règle, vous devez envoyer ce formulaire au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP.

Les fiscalité du statut LMNP 

En étant LMNP, on peut choisir d’être affilié à deux régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC

Pour rappel, ce régime concerne d’ordinaire toutes les micro-entreprises qui exercent une activité industrielle ou commerciale et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 170 000 € pour les activités commerciales, de fourniture de logement ou de location de matériel et 70 000 € pour les prestations de service (catégorie incluant la location non meublée professionnelle) ;

Le régime réel simplifié d’imposition (RSI)

Il concerne toutes les entreprises exerçant une activité industrielle ou commerciale, étant exclues du régime micro-BIC et réalisant un chiffre d’affaires HT en dessous de 788 000 € pour les activités commerciales et de fourniture de logement, et 238 000 € pour les activités de prestations de service.

L’avantage du régime micro-BIC pour les LMNP, c’est qu’il permet de déclarer un forfait de charges correspondant à 50 % du loyer encaissé.

Le RSI, quant à lui, permet de déduire des loyers perçus l’ensemble des charges suivantes : les frais d’établissement (frais de notaire ou de constitution de société, par exemple), les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation.

Il permet également de déduire de la somme des loyers perçus les amortissements, parmi lesquels l’amortissement du mobilier, des améliorations et des équipements dès lors que leur valeur dépasse 598 €, et l’amortissement des locaux en fonction de leur durée de vie. Pour un logement dont la durée de vie est estimée à 50 ans, il est par exemple possible de déduire chaque année du montant des loyers 2 % du prix du bien.

Quel régime fiscal est le plus intéressant pour les LMNP ?

Dans beaucoup de cas, c’est le RSI qui est le plus intéressant pour le loueur. D’une part parce qu’il permet d’amortir la valeur du bien, des travaux et du mobilier, d’autre part parce que toutes les dépenses engagées au titre de l’activité de LMNP sont déductibles.

Par ailleurs, si vous créez un déficit, vous êtes en droit de le reporter en intégralité pendant au moins 10 ans sur vos futures recettes. À noter que l’amortissement immobilier, en cas de revente du bien, n’est pas réintégré dans le calcul de la plue-value.

Néanmoins s’il est parfois plus intéressant dans le cas d’un contribuable qui souhaite bénéficier du statut de LMNP pour défiscaliser ou se constituer un complément de revenus, le RSI est un régime fiscal beaucoup plus complexe que le micro-BIC. Pour satisfaire à toutes les obligations déclaratives (déclaration 2033 dans laquelle doit figurer un bilan simplifié, tableau des immobilisations et des amortissements, relevé des provisions, etc.) prévue par ce statut, mieux vaut pouvoir s’adjoindre les services d’un comptable.

Comment changer de régime fiscal en tant que LMNP ?

Dans le cas où les loyers encaissés sur l’année civile sont inférieurs à 70 000 €, le régime réel s’applique de manière automatique. Cependant, vous pouvez demander le changement de régime si vous le souhaitez, même quand la somme des loyers encaissés est inférieure à 70 000 €.

Pour cela, il suffit d’adresser une levée d’option avant le 1er février de l’année au cours de laquelle vous souhaitez passer au régime réel auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Il est préférable d’adresser le courrier par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour être soumis au RSI en 2021, il vous faudra donc adresser ce courrier avant le 1er février 2021.

Dans le cas où vous déclarer vos revenus de LMNP pour la première fois, il suffit d’opter pour le régime fiscal du réel dans la déclaration P0i qui vous permettra d’accéder à un numéro de SIRET.

Comment reprendre mon logement en LMNP

En tant que LMNP, vous pouvez récupérer votre logement dès lors que vous souhaitez en disposer pour votre usage personnel ou le vendre – tant que cela est prévu dans le bail de location.

Vous avez besoin de précisions au sujet du statut LMNP ou vous voulez des réponses personnalisées à vos problématiques comptables concernant votre LMNP ? N’hésitez pas à contracter l’un des conseillers Wity !