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Est-il possible d’utiliser son logement comme local professionnel ?

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Est-il possible d’utiliser son logement comme local professionnel ?
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Le changement d’usage des locaux d’habitation en locaux commerciaux est encadré par la loi et notamment par le droit de copropriété. Effectivement, il ne faudrait pas que les centres-villes ne se transforment en quartier de bureaux. Si vous avez comment projet d’avoir une activité commerciale ou professionnelle chez vous, il vous faudra surement demander des autorisations à la mairie. Il en est de même si vous souhaitez louer votre logement à un commerçant. Quelle est donc la réglementation en matière de changement d’usage des locaux d’habitation ?

Ce que dit la Loi

La loi encadre le changement d’usage des logements dans les zones géographiques où la spéculation immobilière est susceptible d’aboutir à une réduction des surfaces destinées à l’habitation. Dans ces zones, le changement d’usage est donc soumis à une autorisation administrative préalable accordée par le maire. Dans le cas d’une copropriété (immeuble), l’accord se fait également par l’ensemble des copropriétaires par voie d’assemblée générale.

L’autorisation de changement d’usage d’un logement

La réglementation du changement d’usage est régie par le code de la construction et de l’habitation. Celle-ci concerne les locaux d’habitation transformés pour un autre usage. Il s’agit principalement d’une location ayant pour but une activité économique. C’est notamment le cas des bureaux, d’un commerce ou encore d’une location touristique meublée.

Dans certains cas, il vous faudra solliciter l’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. C’est notamment le cas si votre projet de transformation concerne un local d’habitation. En d’autres termes, cela inclus toutes les catégories de logements et leurs annexes :

  • Les logements-foyers,
  • Les loges de gardien,
  • Les chambres de service,
  • Les logements de fonction,
  • Les logements inclus dans un bail commercial,
  • Ou encore les locaux meublés

Cette demande d’autorisation préalable est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans toutes celles des départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). Néanmoins, aucune autorisation est nécessaire pour les immeubles situés dans les Zone Franche Urbaine – Territoire Entreprise (ZFU-TE)

Que se passe-t-il si le local est ma résidence principale ?

Si vous souhaitez transformer une partie seulement de votre logement en local commercial, en atelier ou en cabinet (si vous exercez une profession libérale), vous devez déposer une demande d’autorisation préalable.

Cependant, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée selon deux conditions :

  • Il n’y a pas d’accueil de clientèle et pas de réception de marchandises,
  • Ou si vous exercez votre activité professionnelle ou commerciale au rez-de-chaussée (sauf si le local appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré).

La transformation d’un local commercial en local d’habitation

Si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau…) en locaux d’habitation, alors aucune autorisation n’est nécessaire. Dans ce cas, vous pouvais même peut-être bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel qui s’applique aux investissements immobiliers locatifs sur les locaux neufs.

L’autorisation de changement de destination d’un local d’habitation

Si le changement d’usage fait l’objet de transformation du local, alors on parlera de changement de destination. Ainsi, la transformation d’un logement en local professionnel doit recevoir une autorisation d’urbanisme. Effectivement, l’existence ou non de travaux définit le type de demande d’autorisation :

  • Soit le changement est accompagné de travaux créant plus de 5 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble. Dans ce cas, un permis de construire est nécessaire.
  • Soit le changement s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers. Seule une déclaration préalable sera alors exigée.

Pour ces deux cas évoqués, il faudra ensuite faire une demande d’autorisation pour un changement d’usage.

Enfin, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail, d’une surface supérieure à 1 000 m² dans la région Île-de-France, le code de l’urbanisme vous demandera également l’obtention d’un agrément administratif.

Les démarches d’ordre privé

En plus des formalités administratives, des démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires : par exemple, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’accord de l’assemblée des copropriétaires vous sera demandé. Pour un logement loué, il s’agira alors de l’accord du bailleur.

Comment faire sa demande d’autorisation ?

Tout d’abord, il est important de noter que les dossiers de demandes peuvent varier selon les municipalités. En règle générale, il vous faut préciser les caractéristiques du local (superficie, nombre de pièces, conditions d’occupation…) et la nature de l’activité envisagée.

Si vous êtes propriétaire, il vous faudra joindre une photocopie du compromis de vente ou de l’attestation notariée de propriété. De plus, si vous êtes dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’accord de la copropriété (extrait du règlement ou PV de l’AG) vous sera demandé.

Si vous êtes locataire, vous devrez fournir l’accord de votre propriétaire et une photocopie de votre bail en annexe de votre dossier de demande.

 

Vous vous posez encore des questions concernant vos droits en matière de transformation de votre habitation en local professionnel ? Contactez nos conseillers WITY. Nos avocats collaborateurs pourront vous aider dans vos démarches.

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