Gérer une société civile immobilière (SCI) afin de de s’occuper de ses bien locatifs n’est guère une évidence pour tous. Cependant, cette solution juridique comporte de nombreux avantages. En effet, une SCI est utile pour gérer puis transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers dès lors qu’il existe deux associés. De plus, si un bien a été acheté à plusieurs, une SCI permet d’échapper aux lourdes contraintes de la copropriété. Enfin, elle permet également de protéger son concubin d’un décès ou de prévenir une éventuelle mésentente entre ses enfants.

Aujourd’hui, Wity vous explique comment vous devez gérer votre société civile immobilière.

1) Comment créer et gérer une SCI ?

Une SCI est une société. Sa création se fait de la même manière que pour les autres sociétés. Seule contrainte, il doit y avoir deux associés au minimum. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales.

Tout d’abord, il faut rédiger les statuts. En d’autres termes, il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux.

Sachez que vous pouvez trouver des statuts types sur internet. Cependant, nous conseillions d’opter pour du sur-mesure. En effet, chaque projet est unique.

Dans ces statuts, il est important de lister les clauses qui figureront dans les statuts et en préciser la portée. Par exemple, peuvent apparaître l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de revente des parts, les règles de tenue des assemblées etc.

Une fois les statuts rédigés, vous devez les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce.

Enfin, il est obligatoire de déposer une annonce légale. En effet, les sociétés sont soumises à l’obligation de rendre publics leurs actes juridiques, et ce tout au long de leur vie, en publiant pour chacun d’entre eux un avis dans un Journal d’Annonces Légales (JAL).

2) Comment gérer sa SCI ?

Comme pour la plupart des sociétés, le fonctionnement d’une SCI doit être assurée par un gérant. Ce dernier doit alors assumer différentes tâches administratives. Cela représente une charge de travail qui doit être quantifiée dès le départ et, éventuellement, peut engendrer une rémunération.

Au niveau locatif

En premier lieu, le gérant doit trouver des locataires, s’occuper de la rédaction des contrats de bail, des émissions des quittances, du calcul et de la répartition des charges courantes, de l’entretien des locaux, de l’organisation et du contrôle des éventuels travaux de réfection… En effet, le gérant peut soit s’occuper lui-même de toutes ces tâches, soit les sous-traiter.

Un aspect fiscal, social et comptable

Après les tâches administratives, le gérant doit ensuite s’occuper de l’aspect comptable, juridique et fiscal de sa SCI. En effet, ce dernier se doit d’effectuer un suivi des relevés bancaires de la société, des chèques émis et des loyers perçus en son nom…

En matière de juridique, le gérant ne doit pas oublier certaines obligations :

• Convocation des associés,
• Préparation et tenue des assemblées,
• Rédaction et envoi des procès-verbaux…

Enfin, concernant la fiscalité de sa SCI, ce dernier doit calculer le résultat net de la société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés. De plus, il doit parfois traiter des opérations complexes, voire ultrasensibles comme par exemple le paiement de l’ISF (aujourd’hui remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière).

La gestion des dettes

Pour une SCI, les associés sont, par définition, responsables « indéfiniment » sur leurs biens propres des dettes de la société. Cela veut dire qu’il n’y a pas de limitation de durée.

Néanmoins, cela ne veut pas dire que cette responsabilité est solidaire. En effet, la responsabilité de chacun est évaluée proportionnellement à son niveau de participation au capital de la société. C’est d’ailleurs pour cela que les banques ont du mal à accorder des prêts à une SCI. Elles préfèrent traiter directement avec des personnes physiques.

Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt, la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la responsabilité des associés est élargie.

A savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes de la société pendant 5 années supplémentaires…

3) Comment revendre ou céder des parts de sa SCI ?

Sans formalités particulières, un logement acheté à plusieurs est dit en « indivision« . Chaque acheteur détient des droits sur l’ensemble du bien. Selon la Loi, « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ». Tout indivisaire peut donc en sortir quand il veut et faire vendre le bien. Cela provoque d’ailleurs de nombreux contentieux. D’où l’avantage d’être en SCI…

En SCI la revente de ses parts impose l’accord des autres associés. En effet, ces derniers ont un droit de rachat prioritaire. De plus, une SCI peut être constituée pour 99 ans. La conservation du logement se fait donc plus facilement. Enfin, autre avantage en comparaison avec l’indivision, le gérant de la SCI peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…).

4) Quel régime d’imposition choisir ?

En SCI, il vous est possible de choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais quel régime fiscal choisir ? Voici donc les différences entre ces deux régimes :

L’impôt sur les revenus

Sachez que par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur les revenus. Les loyers sont donc taxés, pour chacun des associés et selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut donc déclarer vos revenus.

Les intérêts de crédit, les travaux, les assurances et la taxe foncière sont alors déductibles des loyers. A savoir : le solde est assujetti à 15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur les sociétés

Opter pour l’IS permet d’« amortir » l’achat des biens. Pour cela, chaque année, il faut déduire de ses profits une partie de leurs prix (entre 2 et 3%). Les bénéfices sont ensuite imposés à 15% sur les 38.120 premiers euros, puis à 28% au-delà.

Ce choix peut être avantageux pour alléger la taxation des loyers. Cependant, vous devez faire extrêmement attention lors de la revente des parts. Effectivement, la plus-value est ici déterminée après réintégration des amortissements, sans aucun abattement pour une durée de détention. Etant imposé comme un bénéfice, si les biens prennent beaucoup de valeur, l’addition peut vite augmenter.

A savoir : Il est préférable de choisir le régime par défaut si l’on investit sur le long terme. Sachez que les biens seront totalement exonérés de taxe sur la plus-value au bout de 22 ans.

5) Les avantages d’une SCI en matière de droit de succession

Créer une SCI est une excellente solution pour, par exemple, des parents qui souhaitent réduire les droits de succession. En effet, la SCI permet d’abord de donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 euros sans aucun impôt (soit l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les 15 ans). Au-delà de cette somme, les parts supportent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. Effectivement, divisé en parts sociales, le bien perd d’office 30% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.

Si vous hésitez encore pour la gestion de vos biens locatifs, nos conseillers Wity vous répondent et vous conseillent.