C’est l’une des options que privilégient les particuliers quand ils souhaitent (entre autres) investir à plusieurs dans des biens immobiliers : la constitution d’une société civile immobilière (SCI). On vous rappelle en quoi la SCI consiste, mais surtout à quelles obligations comptables on est soumis quand on en crée une. 

Rappel : qu’est-ce au juste qu’une SCI ?

La SCI étant une forme de société civile, elle est comme toutes les sociétés civiles – c’est-à-dire toutes les sociétés exerçant une activité non commerciale – une personne morale, qui a la particularité d’être entièrement dédiée à la poursuite d’objectifs liés à l’activité immobilière. 

Attention néanmoins : n’étant pas une société commerciale, la SCI ne permet pas d’effectuer de l’achat/revente de biens immobiliers. En revanche, elle permet à un groupe d’associés de pouvoir constituer et administrer ensemble un patrimoine immobilier. 

Le mode d’emploi pour la création d’un SCI

Vous souhaitez créer une SCI ? Avant toute chose, ayez en tête que cela n’est possible que si vous êtes au minimum deux associés – c’est le principe de la SCI. Par ailleurs, le fait qu’il s’agisse d’une société civile n’y change rien… Comme pour une société commerciale, vous devrez impérativement rédiger des statuts. Ceux-ci détermineront :

• le nom donné à votre société civile immobilière ;
• son capital social – aucun minimum n’étant fixé ;
• les apports de chacun des associés ;
• l’adresse du siège social de votre SCI ;
• sa durée de vie – qui a la particularité de ne pas pouvoir excéder 99 ans ;
• et ses modalités de fonctionnement. 

La publication de ces statuts n’étant pas gratuite – il faut compter environ 1.500 € –, on vous conseille également de ne pas vous lancer si vous n’avez pas la certitude d’avoir besoin de cette forme juridique. 

Créer une SCI : dans quels cas est-ce pertinent ?

La création d’une SCI n’est pas forcément recommandée dans toutes les situations. Si elle se prête bien, comme expliqué plus haut, à la constitution à plusieurs d’un patrimoine immobilier et à sa gestion, elle peut également être la parade idéale à l’indivision. 

L’indivision, c’est la situation dans laquelle se trouve inévitablement le patrimoine d’un défunt dès lors que celui-ci a plusieurs héritiers. Ces derniers détiennent alors le ou les biens en indivision, ce qui les contraint à respecter des règles moins souples qu’au sein d’une SCI, où les associés décident eux-mêmes de la manière dont ils souhaitent administrer leur patrimoine. 

Par ailleurs, c’est aussi la solution que choisissent de nombreux parents pour transmettre du patrimoine immobilier exonéré d’impôts à leurs enfants. L’abattement des droits de donation parent/enfant s’élevant à 100.000 € en 2022, il est tout à fait possible d’opter pour une transmission de patrimoine sous forme de donations de parts de SCI – dans la limite, donc, de 100.000 €.

Pour terminer, beaucoup de dirigeants d’entreprises – commerciales en l’occurence – y ont recours pour investir dans l’immobilier sans prendre trop de risques. Le principe est simple : en créant une société civile immobilière pour acheter un local que l’on loue à sa société commerciale, on place le local à l’abri en cas de liquidation judiciaire. 

SCI : le point sur les obligations comptables

C’est une idée reçue qui circule beaucoup au sujet de la SCI : la légende raconte qu’il n’est pas nécessaire de tenir de comptabilité quand on crée une… Malheureusement, ce n’est pas exact. 

Certes, il n’est pas nécessaire de tenir le même genre de comptabilité que pour une société commerciale. Néanmoins, l’article 1856 du Code civil précise bien que “les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés”, ce qui implique l’organisation d’une réunion annuelle des associés. 

Au cours de cette réunion, il est également stipulé qu’ils doivent présenter aux associés “un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé”. Ce dernier étant tenu de comporter “l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues”, il ne fait aucun doute qu’une comptabilité doit être tenue. 

Si la tenue d’une comptabilité se révèle essentielle à ce titre, les obligations comptables sont allégées, d’autant plus que les associés d’une SCI peuvent choisir leur mode d’imposition.

Les obligations des SCI imposées à l’IR

En fonction du choix énoncé ci-dessus, les associés d’une SCI sont soumis à des obligations différentes. Lorsqu’ils font le choix d’être imposés à l’impôt sur le revenu (IR), ceux-ci doivent reporter sur leur déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042) les bénéfices réalisés au titre des revenus fonciers. 

En matière d’obligations comptables, le gérant doit tenir une comptabilité de trésorerie, consistant – comme pour la comptabilité d’une entreprise individuelle soumise au régime micro – à l’enregistrement sur un livre de comptes des recettes et des dépenses par ordre chronologique.

Notez qu’à la fin de l’exercice, le montant du solde figurant sur le compte bancaire de la SCI doit être équivalent à la différence entre le montant des recettes et celui des dépenses, et que ce montant doit être approuvé lors de la réunion annuelle des associés. 

Les obligations des SCI imposées à l’IS

En matière d’imposition, l’autre option qui s’offre aux associés d’une SCI est l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à la première option où seuls les revenus sont taxés, ce sont dans ce cas les bénéfices réalisés par la société qui le sont.  

Côté obligations comptables, la situation est alors toute différente : la tenue d’une comptabilité de trésorerie n’étant pas suffisante, il faut tenir une comptabilité – plus lourde – d’engagement, impliquant non seulement la tenue d’un journal de banque, d’un journal des achats, d’un journal des ventes, etc., mais aussi l’élaboration du grand livre, du livre journal et du livre d’inventaire, comme pour une société commerciale. 

Dans ce scénario, confier sa comptabilité à un professionnel n’est pas obligatoire… Mais fortement recommandé afin d’éviter les erreurs et les oublis, et accessoirement se garder d’être poursuivi par l’administration fiscale – et l’on sait combien un redressement fiscal peut se révéler financièrement dévastateur. 

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